Il regime facoltativo della cedolare secca 10 o 21 è un’opzione di tassazione sostitutiva all’Irpef e applicabile sui contratti d’affitto di immobili destinati ad uso abitativo. Per far sì che tale imposta fissa possa rivelarsi vantaggiosa e conveniente per il locatore, è bene che questo sia a conoscenza delle regole, delle procedure e dei fattori che regolano tale regime fiscale. Approfondiamo tutto questo nel seguente testo.
Chi può optare per la cedolare secca?
Oggigiorno, è possibile pagare le tasse sull’affitto con la cedolare secca, la quale si sostituisce all’IRPEF e alle addizionali. Scegliendo questo regime di tassazione, da un lato ci si esenta dal pagamento dell’imposta di registro e dall’imposta di bollo generalmente dovute per registrazioni, risoluzioni o proroghe dei contratti di affitto; dall’altro, però, ci si priva della possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone d’affitto per tutta la durata dell’opzione.
Chi può optare per la cedolare secca 10 o 21? Al momento possono esercitare tale opzione tutte le persone fisiche che godono del diritto reale di godimento (es. usufrutto) o del diritto di proprietà, che non destinano l’immobile locato per l’esercizio di attività d’impresa o di arti e professioni.
Cedolare secca 10 o 21: differenza
Alla domanda “a quanto ammonta l’aliquota della cedolare secca?”, si può rispondere dicendo che esistono due aliquote differenti: cedolare secca 10 o 21, alle quali si ha accesso solo rispettando determinati requisiti. Ma qual è la differenza tra cedolare secca 21 o 10 nei contratti di affitto?
Per quanto riguarda la percentuale della cedolare secca, l’aliquota del 21% si applica sui contratti di affitto a canone libero di immobili che vengono locati a fini abitativi. Tale opzione è accessibile anche a chi si avvale del regime delle locazioni brevi, ossia quei contratti d’affitto ad uso abitativo che non superano la durata di 30 giorni e che vengono stipulati al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa. Dal 2021 tale applicabilità è concessa solo se durante l’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti.
In merito all’immobile, invece, l’aliquota del 21% è prevista solo per quelle unità immobiliari che rientrano nelle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10, ad esempio uffici e studi privati), locate ad uso esclusivamente abitativo. Tuttavia, l’opzione cedolare secca può essere esercitata anche nel caso dei contratti di affitto di tipo strumentale stipulati nel 2019.
L’aliquota ridotta al 10% si applica esclusivamente per i contratti d’affitto a canone concordato:
- nei Comuni densamente popolati o con limitate disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, i comuni confinanti nonché gli altri comuni capoluogo di provincia);
- nei Comuni colpiti da calamità naturali;
- a contratti di locazione a studenti universitari fuori sede;
- e a contratti transitori che vanno da un periodo non inferiore a un mese fino ad un massimo di 18 mesi (legge n. 431/1998.
In questo caso si tratta di una tassazione alternativa, introdotta al fine di contrastare il mercato degli affitti in nero, che priva il proprietario di casa della possibilità di determinare autonomamente il canone dell’affitto mensile che, al contrario, deve sottostare a specifiche regole.
Quanto dura l’opzione?
L’opzione cedolare secca 10 o 21 si applica per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga oppure per il restante periodo di durata dell’accordo, nei casi in cui questa sia esercitata nelle annualità successive alla prima. Naturalmente, la cedolare secca 10 o 21 può essere revocata dal locatore in ciascuna annualità contrattuale successiva alla prima.
La revoca deve essere esercitata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e richiede il versamento dell’imposta di registrazione e la compilazione e presentazione del modello RLI in via telematica, direttamente o tramite intermediario. Anche dopo la revoca, il locatore ha la possibilità di esercitare nuovamente l’opzione nelle annualità successive, rientrando in questo modo nel regime della cedolare secca 10 o 21.
Per quanto riguarda invece la risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta solo se tutti i locatori scelgono l’opzione della cedolare secca 10 o 21. Anche in questo caso, però, è necessario comunicare la risoluzione anticipata tramite compilazione e successiva presentazione del modello RLI presso l’ufficio dove è stato registrato il contratto d’affitto.
Cedolare secca 10 o 21 o pagamento Irpef, cosa conviene?
Il locatore che stipula un contratto d’affitto dovrebbe valutare attentamente anno per anno la convenienza legata dell’utilizzo o meno della cedolare secca 10 o 21, anche nota come imposta piatta sugli affitti brevi.
Al momento, tale tipologia di tassazione risulta conveniente per quei proprietari di immobili che hanno altri redditi da dichiarare e che, di conseguenza, sono assoggettati a tassazione Irpef. Optando, infatti, per l’opzione cedolare secca 10 o 21 è possibile mantenere invariato il canone di locazione per l’intera durata del contratto ed essere esentati dal pagamento dell’Irpef e delle addizionali (incluse imposta di bollo e imposta di registro).
Ciò nonostante, in alcuni casi potrebbe rivelarsi più vantaggioso per il locatore applicare la tassazione ordinaria sul contratto, in particolar modo se:
- sussiste l’impossibilità di cedere i bonus casa (es. Ecobonus) alle banche;
- si verifica una situazione di inflazione crescente che potrebbe spingere il locatore a riaggiornare il canone di locazione al tasso d’inflazione.
È chiaro, quindi, che la convenienza della tassazione dipenda da più fattori. Non sono da escludere, infatti, quei casi in cui il regime della tassazione ordinaria al 23 o al 43% risulti essere comunque più vantaggioso del regime della cedolare secca 10 o 21, per effetto di detrazione e deduzioni fiscali.
FONTE: idealista.it
