La mancata consegna del certificato di agibilità può determina la risoluzione automatica del preliminare di vendita immobiliare ai sensi dell’art. 1453 c.c.
Tuttavia, la risoluzione non è automatica. L’inadempimento deve essere di “non scarsa importanza”, avuto riguardo all’interesse dell’altra parte.
Lo ha ribadito la Corte di Cassazione con la recente sentenza n. 4467 dell’11 febbraio 2022, che ha applicato detto princìpio ad un preliminare di vendita di un immobile privo di agibilità.
La normativa
In base alla disciplina generale del contratto, nei contratti a prestazioni corrispettive – come, appunto, il contratto preliminare – quando uno dei contraenti non adempie alle sue obbligazioni, l’altro può, a sua scelta, chiedere l’adempimento oppure la risoluzione del contratto (art. 1453 c.c.).
La scelta della risoluzione contrattuale spetta alla parte interessata. Ed è irrevocabile.
L’art. 1455 del codice civile precisa, tuttavia, che il contratto non può essere risolto se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra parte.
Quindi, per potere ottenere la risoluzione del contratto occorre che l’inadempimento sia grave, cioè “abbia inciso in misura apprezzabile nell’economia complessiva del rapporto, in modo da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del rapporto contrattuale e da ledere l’interesse della controparte”.
Solo a queste condizioni può essere superato il principio secondo cui il contratto ha forza di legge tra le parti (art. 1372 c.c.).
Mancata consegna del certificato di agibilità
Nella vicenda in esame, in particolare, la promissaria acquirente aveva sottoscritto un preliminare di vendita, versando la relativa caparra, con l’intesa che il saldo sarebbe stato pagato al rogito.
Alla data prevista per la stipula, però, il venditore non aveva fornito la documentazione attestante la regolarità edilizia né il certificato di abitabilità dell’immobile.
Per tale motivo, l’acquirente aveva chiesto la risoluzione del preliminare. Domanda accolta dalla corte d’appello, che ha dichiarato la risoluzione del contratto, ritenendo l’immobile incommerciabile.
La risoluzione non è automatica
La Cassazione ha però annullato la decisione, ritenendola errata. La mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contatto preliminare per inadempimento del venditore.
Gravità dell’inadempimento
Come stabilito dall’art. 1455 c.c., occorre verificare in concreto la gravità dell’omissione, in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene.
Così, se si accerta che – come nel caso in esame – che le difformità edilizie sono state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, la risoluzione non può essere pronunciata.
La Corte conclude evidenziando che – trovandoci in presenza di inadempienze reciproche – nel caso di specie il giudice di merito avrebbe dovuto comparare il comportamento complessivo delle parti, “al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi e all’oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale”.
FONTE: immobiliare.it
